广东盈创网络科技有限公司
2014展望:物业管理市场趋势十大猜想
2017-7-12
来源:未知
点击数:  153        作者:未知
  • 随着社会、经济、法制、市场环境的变化,物业管理已呈现提档升级的多元化发展态势。可以预料,今后几年,法规政策的完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破,将为行业发展打造相对宽松的外部环境;市场竞争的加剧,将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程;城镇化战略的实施,将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进;在重大活动、事件和抢险救灾中作用的发挥,以及对既有建筑节能减排等工作的开展,将凸显行业的社会责任和专业价值;向现代服务业的转型,将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升;商业模式的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。
      对于广大物业服务企业来说,前途是美好的,但问题在于,什么样的市场机制才是有利于行业发展的机制?物业管理市场将走向什么方向?我们不妨做一些设想。
      动向一:市场调价将成为可能
      近年来,物业管理运营成本急剧上涨,造成众多企业生存艰难,众企业叫苦连天。以广州为例,2010至2012年三年间,职工******工资标准和社保福利的政策性刚性调升接近50%。2013年5月份******工资标准再次上调至1550元/月,涨幅达19.2%。随着用工成本的持续刚性上涨,物业服务企业经营风险日益加剧,由此也引发了无奈降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题。
      长期形成的物业管理收费方式存在价格调整机制缺失的问题。比如,哈尔滨市一些老旧住宅小区至今实行十多年前制定的0.3元/平方米左右的收费标准;珠海市“多层住宅物管费收取指导价格0.35~0.55元/平方米•月”10年没有调整;北京至今仍在执行上世纪90年代末制定的经济适用房物业服务费政府指导价格0.55元/平方米的标准,此间仅以保洁员月工资为例,已由当年460元上调至按北京市******工资标准计算的2500元,物业服务收费与成本已严重倒挂。
      但同时我们看到,“游戏规则”正在发生变化。正如《行业发展报告》所提出的:当前,要坚定不移地推动物业管理市场化进程。抓紧研究和建立物业服务费随成本上涨而适当调价的价格调节机制。要举行业之力,突破部分城市存在的政府指导价扩大化问题。同时得益于业主消费理念的进步,物业服务企业正在摸索提价途径,不少企业已经做了成功的尝试。比如万科物业、上海仁恒物业、河南正弘物业等企业的理性调价在各地做出了表率。在十八届三中全会的精神指导下,在未来一段时间内,在市场机制日渐完善的情况下,有望向调价收费的目标更近一步。你做好准备了吗?
      动向二:企业兼并重组频繁,市场优胜劣汰加剧
      这是一个强者更强、弱者死亡的时代。
      据2013年行业生存发展状况调查,全国有约71000家物业服务公司,而从业人员达约
      612.3万人,平均下来,一家公司不足百人(不含外包服务人员)。实际上,这也揭示了一个行业问题:业内存在一大部分小型企业。由于行业介入门槛较低,很多基于一个项目成立的公司比比皆是。这些小企业生存状况不佳,并且由于品牌信誉度差、服务管理欠规范等问题,搅乱了行业市场。
      从企业运营角度看,刚性成本急剧上升,导致相当数量的物业服务企业陷入生存困境。福建省住建厅开展的“物业管理行业生存状况专项调查”显示,被调查的293家企业,有接近40%处于亏损状态,收不抵支引发企业对部分项目的弃管。广东汕头市调查显示,超过75%物业服务企业出现经营困难,甚至亏损,直接导致企业对日常服务投入的减少,影响物业服务质量,引发矛盾和纠纷。
      与此同时,一些模式成熟、发展稳健的大型品牌企业正在开疆扩土,实现更大的管理规模和影响力。尤其是近年来,业内纷纷涌现出总部型企业,公司进行集团化管控现象繁荣发展,品牌整合成为诸多大中型物业服务公司的选择。
      此外,推进企业的整合、改制、兼并和重组,引导企业在整合社会服务资源、企业自身资源、业主资源的同时,在整合行业资源上寻求突破,由此搭建行业转型升级中企业合作共赢的平台,是当前需要关注和着手解决的重要问题。由此,商业规则或将重新布局物业管理市场,企业的优胜劣汰将成为不争的事实。另一方面,企业的兼并、重组频繁出现,有利于行业的进一步整合,提高整体管理水平和行业形象。在不远的将来,物业管理“航母”企业或将出现。
      动向三:高素质人才团队决定企业枯荣
      “贵公司目前面临的******的发展难题是什么?”相信多数企业老总都会说:人!“公司管理规模迅速扩大,业主需求不断提高,我们不怕没钱赚,不怕没盘接,就怕没人去赚钱,也怕没有高端的管理人才。”
      如今,行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律,具有创新开拓精神的复合型人才需求激增,人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。比如,目前取得物业管理师资格的43919人,仅占全国612.3万从业人员的0.7%,全国平均每家物业服务企业仅有0.6名物业管理师,远远不能满足行业发展需要。
      此外,一线员工流动率不断走高,也是
      当前企业遇到的难题。江西省有关调查显示,
      行业平均工资待遇仅为城镇职工平均收入的
      57.87%,造成人员流动性加大,服务质量难以保障。深圳部分物业服务企业提供的资料表明,基层员工年平均离职率在50%左右,秩序维护员离职率有的高达80%。企业留不住有经验的管理人员和熟练操作员工,对保持和提升管理服务水平都带来负面效应。
      要以适应行业转型升级,提高现代经营管理水平为核心,造就一批具有战略眼光、市场开拓精神、管理创新能力和社会责任感的物业管理企业家;要通过完善物业管理师考试、注册、继续教育以及执业资格制度建设,培养一支职业涵养高、专业能力强、懂经营、善管理的物业管理职业经理人队伍;要打造一支具备IT业精英潜质,经过物业管理行业锤炼,掌握并了解物业服务实践和运营规律,能驾驭和推动行业IT服务平台建设的专业技术研发团队;要抓住正在推行的“物业管理项目经理岗位技能培训”和设施设备管理技术培训,培养一批实操能力强的物业管理项目经理和物业承接查验与设施设备管理专业岗位技术人员队伍;要注重企业关键岗位和一线员工的技能培训,建立一支具有良好敬业精神,恪守职业道德,具备熟练专业技能的员工队伍;要鼓励大专院校和职业学校开设物业管理专业教育,推动“校企合作”、“联合办学”,培养符合行业需求的专业人才,加快推进人才职业化、市场化和专业化进程,以适应行业的快速发展。
      动向四:物业管理责任边界明晰,有望逃离“风暴区”
      物业管理总体上属于微利行业,但却面临着不小的风险。目前,行业责任边界不清的问题引发了高度关注。物业管理涉及多方主体,权利义务关系十分复杂,责任交织,边界模糊,成为矛盾和纠纷的多发地。最常见的让老百姓和物业服务公司都头疼的就是,建设单位遗留的质量缺陷、车位
      不足造成的“停车难”、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾,致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍存在。
      据了解,部分省市至今没有落实《物业管理条例》关于“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定,导致水、电、气、暖等总表和分表的差额部分由物业服务企业承担。如哈尔滨市二次加压供水管理发生的费用约占物业管理成本6%左右,加重了企业负担,损害了业主权益。
      行业主管部门和企业不约而同提出,要为物业管理正本清源,摆正企业依据合同“管理物业、服务业主”的市场定位。还物权给业主,还共同管理权给业主大会和业主委员会,还行政管理权给政府主管部门,摆脱一些企业多年来养成的对各类事务大包大揽的传统做法。提倡物业管理的前期介入,严格执行项目承接查验制度,尽量把开发遗留问题解决在项目接管之前。落实《物业管理条例》关于行业职责的规定,改变行业代人受过的被动局面,并降低企业经营管理风险。
      同时,要继续完善物业管理立法,对目前推行中困难较大的业主大会制度、专项维修资金的归集、管理和使用制度等进行专题研究,提出妥善解决的意见和措施,改变有法难依的局面。同时,加大学习和宣传贯彻物业管理法律法规的力度,规范物业管理各方主体行为,提升物业管理和服务的整体水平,提高业主满意度和行业社会公信力。要整合政府主管部门、街道、社区的力量,加大对物业管理活动的监管及对业主组织的指导,及时化解矛盾和纠纷,建立物业服务企业与业主共生、共长、共赢的和谐氛围和正常秩序。
      动向五:市场化程度进一步提高
      物业管理30多年发展,脱胎于计划经济,源于房地产行业发展,似乎也一直未完全脱离行政色彩。这种体制逐渐显露出束缚行业发展的特征。近期,行业吹来了一股暖风。从政策层面看,党的十八届三中全会紧紧围绕今后十年全面深化改革提出了指导思路,形成了高屋建瓴的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下文简称《决定》)。其中第四部分“加快转变政府职能”中“全面正确履行政府职能”有关“市场机制能有效调节的经济活动,一律取消审批”,“政府要加强发展战略、规划、政策、标准等制定和实施,加强市场活动监管,加强各类公共服务提供”的阐述,将会彻底改变物业管理市场现行的宏观管理机制。
      可见,未来的物业管理市场强调的是市场调节机制,政府的职责和作用主要是通过制定行业标准,保持物业管理市场的宏观稳定。目前指定物业、陪标等现象或有改观,市场招投标机制会更加完善,也将在行业发展中发挥更加重要的作用,这同时有利于企业的优胜劣汰,让品牌企业发展得更强大,让广大业主享受更加完善的物业服务。
      动向六:业主共建成共识,社区治理“好帮手”
      业主共建,已然成为行业乃至社会共识。越来越多的品牌企业用实践告诉我们:物业服务公司和业主不必势不两立,可以成为携手共建和谐社区的好伙伴!
      目前,由于业主大会召开程序复杂,协调成本过高,业主参与积极性不足,致使业主大会制度推进总体缓慢。面对业委会制度和运作的困局,十八届三中全会《决定》第十三部分
      “创新社会治理体制”中“改进社会治理方式”的“实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动。坚持依法治理,加强法治保障,运用法治思维和法治方式化解社会矛盾。坚持综合治理,强化道德约束,规范社会行为,调节利益关系,协调社会关系,解决社会问题”的阐述,也清晰地指明了业主自治管理基本模式——从管理走向治理。这一词之差,实际是观念与行动的重大转变,治理是各种公共的或私人的个人和机构管理其事务的诸多方式的总和,其特征不是一种活动,而是一个过程;治理过程的基础不是控制,而是协调;治理不是一种正式的制度,而是持续的互动。社团法人的组织运作引入
      “社会治理”的观念,将更有利于业主大会的民主机制的建立。
      业主大会如以社团法人组织运作,还应该落实并实现《决定》第八部分“加强社会主义民主政治制度建设”中关于“发展基层民主”的阐述,即“畅通民主渠道,健全基层选举、议事、公开、述职、问责等机制。总之,物业服务和业主实现共赢的几率是全社会的共识,也将成为更加普遍的现象。
     动向七:区域协同发展,品牌企业开疆扩土,落后者“被发展”
      不可否认,我国物业管理地域发展不平衡情况明显存在。据不完全统计,目前东、中、西部和东北地区物业管理面积占比分别为51%、19%、22%、8%,从业人员数量占比约为48%、19%、25%和8%,物业服务企业数量占比分别为46%、22%、23%和9%。在全国已通过物业管理师资格考试的总人数中,北京、上海、广东占比分别为12%、11%和14%,三省市物业管理师人数占到全国的37%。行业发展地域差异十分明显,经济欠发达地区和中小城市物业管理推进缓慢,不能适应城镇化快速发展趋势。这种区域差异或被进一步熨平,大型品牌企业的跨地域经营将更加普遍。
      在北上广深等行业发达地区,一部分先发展起来的公司逐步走上“开疆拓土”的征途,典型的有南方企业“北上”、东部地区企业“西进”等,也有很多品牌公司向内地、中原地区寻找更广阔市场。比如、万科、碧桂园、金地等都注重开拓西部市场,不少企业开始涌向中部地区,为这些地方带去了先进的管理理念和服务模式。而经济相对落后的地区,正在敞开胸怀,吐故纳新,迎接“外来和尚”的挑战,吸收先进的管理和服务经验,这将极大地提高当地物业管理发展水平。
      当然,部分经济相对落后地区的物业服务公司也要打起十二分精神了——要么迎头赶上,要么“被发展”。
      动向八:为物业管理注入更多智慧元素
      苦苦坚持,还是智慧逆袭?这是一个问题!
      不管你认不认可,智慧社区已经成为行业一个“热词”。在2013年行业主管领导高瞻远瞩地提出要在行业会议上讨论“智慧社区”的时候,不少人尚未认识到其重要性。但通过调研和学习的发现,原来智慧社区离我们并不远。物业管理,并没有脱离现代科技日新月异的发展轨道。毕竟,智慧城市,正在全国以迅雷不及掩耳之势,影响着广大居民的生活。
      智慧社区伴随着智慧城市的推进而发展。具体来说,智慧社区是指通过物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用,为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境,从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态社区。苦苦坚守,不如智慧逆袭。万科、长城、中信、金地、永安等物业服务公司已经在这条路上走出了很远。物业管理“腾云驾雾”的时代已经来到面前。革新,不代表抛弃我们多年摸索出来的正在发挥着巨大作用的管理模式、服务模式和经营理念,而是为企业的发展注入智慧的血液。打造智慧社区,探索智慧管理,快快行动起来吧,否则,你就out了。
      动向九:阔步迈向现代服务业
      国家科技部发布的《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》,对物业管理向现代服务业转型形成了十分具体的指导意见。
      随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化,物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势。可以预料,今后几年,法规政策的完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破,将为行业发展打造相对宽松的外部环境;市场竞争的加剧,将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程;向现代服务业的转型,将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升;商业模式的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。
      鼓励企业以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑,从建立新的商业模式、服务方式和管理方法入手,挖掘和整合物业管理服务平台的商业价值,拓展服务范围,延伸服务链条,满足业主不断增长的各类服务需求;通过技术创新、制度创新和管理创新,提高物业管理的技术含量,重塑企业组织结构,实现流程再造,以改变传统的物业管理运作模式,为行业逐步摆脱劳动密集型现状,应对用工难和成本持续上涨,实现管理水平和经营绩效的跨越式发展,全面提升行业专业价值与企业综合竞争力和品牌影响力而努力。
      动向十:创新“依旧”,标杆企业成学习典范
      这是一个“自毁三观”的时代,不管你是主动的还是被动的,总感觉被社会的日新月异挑战了接受的极限。对于各行各业来说,颠覆自己才能实现创新发展。
      创新首先要向先进学习。日前,《物业管理行业发展报告》特别提出和强调:为获得行业发展和进步,有必要树立标杆企业,带动行业创新发展。杂志协办单位,特别是入围行业综合实力200强的协办单位就是业界企业的标杆。希望通过对这些企业创新行为的展示,进一步促进行业经营理念与服务水平的整体提高,带动更多物业服务企业综合实力和市场竞争力提高的工作,应提到推动行业进步的重要日程。
      创新还需要从商业模式、服务产品、资产管理、多种经营等方面进行切实的革新和优化。有专家说:每个企业都不缺乏创新想法,关键是要有创新的机制和创新的企业文化来使创新的想法得以逐渐被孵化,而不是被扼杀。就此意义上来说,创新,是行业发展、企业进步的灵魂所在。
      每一家伟大的企业都是在颠覆中自我救赎,物业服务公司亦然。

COPYRIGHT©2018-2025ALL RIGHTS RESERVED  广东盈创网络科技有限公司 版权所有
底部导航
地址:茂名市电白区水东镇海淀新区第五小区第16行17号    电话:13451254621